آشنایی باانواع سند های ملکی

لیستی از انواع سند ملکی به گوشتان رسیده است؛ اما شاید برخی از افراد نتوانسته‌اند مفهوم واقعی و حقیقی هر نوع سند ملکی را درک کنند. آیا سند ملکی ای که شما خریداری کرده‌اید معتبر است؟ آیا با روش‌های قانونی مربوط به انواع سند ملکی آشنایی دارید؟ آیا می‌دانید که با توجه به تفاوت بین سند رسمی و سند عادی، مسائل حقوقی و قضایی آن‌ها با یکدیگر متفاوت است؟ سند مشاع چیست ؟ چند نوع سند ملکی وجود دارد؟ آیا سند خانه شما معتبر است؟

قبل از معامله خرید وفروش ملک باید به چه نکته ای توجه کنید ؟

قبل از هرگونه معامله خرید و فروش، شما باید با انواع سند ملکی و اعتبار قانونی آن‌ها آشنا شوید. اطمینان حاصل کنید که اطلاعات شما کافی و کامل است، زیرا ورود به معاملات بدون داشتن اطلاعات کافی و کامل، می‌تواند باعث معاملات ناامن شود و پس از آن شما باید به مراکز قانونی و قضایی مراجعه کنید تا مشکل شما حل شود. یکی از مسائل حقوقی اساسی که در فرآیند خرید خانه در شهرهای مازندران با آن مواجه می‌شویم، صحت سند ملکی است. سند ملکی شامل انواع مختلفی است که هر یک دارای مسائل حقوقی ویژه‌ای هستند. در صورت عدم داشتن اطلاعات دقیق درباره آن‌ها، ممکن است بعدها مشکلات جدی برای خریداران و فروشندگان پیش آید.

سند رسمی

ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی، سند را به عنوان هر نوشته‌ای که در صورت دعوی یا دفاع قابل ارائه مستند باشد، تعریف می‌کند. در لغتنامه‌های فارسی، سند به معنای نوشته‌ای است که بدهی یا ادعای کسی را مشخص کند و یا مطلبی را ثابت کند.

برای تعریف دقیق اسناد رسمی، به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه می‌شود که در آن ذکر شده است، اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آن‌ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی هستند.

گونه‌های مختلفی از اسناد ملکی وجود دارد:

• سند شش دانگ
• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند مشاع
• سند وکالتی
• سند رهنی
• سند المثنی

سند ملکی شش دانگ

به سندی که به صورت کامل به یک فرد تعلق داشته باشد، سند شش‌جهت یا شش‌دانگ گفته می‌شود که یکی از معتبرترین اسناد ملکی است. کلمه شش‌دانگ به معنای شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.

کلمات “بالا” و “پایین” به “فضاهای بالا” و “زیرزمین” اشاره دارند که نشان دهنده مالکیت تمامی مساحت مربوط به ملک در ارتفاعات بالاتر و پایین‌تر از زمین است. مسائل حقوقی مربوط به سند ملکی شش دانگ بسیار کمتر از سایر انواع سند ملکی است. سند ملکی شش دانگ نیز یکی از انواع سند رسمی است.

سند منگوله‌دار

سند منگوله‌دار، سندی با یک منگوله است که با یک نخ و سرب پلمپ شده و توسط اداره‌ی ثبت اسناد تأیید شده است. این سند، به یک سند رسمی ملکی با اعتبار تبدیل می‌شود و مالکیت در آن قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

سند ملکی تک برگ

سند تک برگ یکی از انواع سند ملکی معتبر است که توسط مراجع رسمی نظام اسناد کشور طراحی و تأیید شده است. برخلاف سندهای قدیمی که از چند برگ و یا دفترچه تشکیل شده بودند، سند تک برگ با استفاده از وسایل کامپیوتری و با رعایت اصول ایمنی، به دست مالک می‌رسد. این نوع سند قابلیت اطمینان و قطعیت مالکیت را داراست.

هر سند تک برگ، صرفا برای یک مالک ملک مشخص صادر می‌شود و در صورت فروش ملک، سند جدیدی برای خریدار تهیه می‌شود. در سند تک برگ، کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک نیز مشاهده می‌شود. از مزایای این نوع سند، اصالت و خوانایی آن نسبت به سندهای چند صفحه‌ای قدیمی‌تر است. همچنین، نگه‌داری آسان‌تر نسبت به سندهای قدیمی‌تر نیز از مزایای سند تک برگ است.

سند ملکی مشاع

سند مشاع یک نوع سند رسمی در ایران است که برای ملک‌هایی استفاده می‌شود که دارای چندین مالک هستند. در واقع، سند مشاع به معنای سندی است که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه “مشاع” به معنای “شریک” به کار رفته و از واژه “اشاعه” به معنای “به اشتراک گذاشتن” اقتباس شده است.

بنابراین، در سند مشاع هر شریک بخشی از یک ملک را مالک می‌باشد و هر یک از آن‌ها یک سند رسمی دارند. به طور کلی، ملک مشاع ملکی است که همه مالکان در تمام قسمت‌های آن با یکدیگر شریک هستند. به همین دلیل، فرآیند خرید و فروش خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سند غیرمشاع است. بنابراین، برای خرید چنین ملک‌هایی، بهتر است قبل از هر اقدامی، تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.

سند وکالتی

وکالتی که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده است، به عنوان “سند وکالتی” شناخته می‌شود. در برخی موارد، به دلایلی مانند بیماری یا فوت، یک یا چند نفر ممکن است به عنوان وکیل از طرف یک فروشنده‌ی اصلی منصوب شوند. در این صورت، وکالت آن‌ها باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود تا برای دیگران نیز قابل اعتماد باشد. در صورتی که شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، معاملات غیرقانونی انجام دهند، می‌توانید با پیگیری مسائل حقوقی، از کلاهبرداران شکایت کنید.

سند ملکی رهنی

در خرید خانه، خریداران اغلب به وام و تسهیلات بانکی نیاز دارند. در این حالت، سند ملک برای مدتی که وام پرداخت می‌شود، در رهن بانک قرار می‌گیرد و این اطلاعات در خود سند نیز قید می‌شود. بدین ترتیب، سند به خریدار تحویل داده می‌شود اما تا تاریخ معین در رهن بانک باقی می‌ماند. اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند، بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد ملک را تصرف کند.

سند ملکی المثنی

در صورتی که به دلایل مختلفی نظیر سرقت سند، آتش سوزی و یا سیلاب، سند رسمی ملک از دست برود، صاحب ملک باید با در دست داشتن مدارک لازم، درخواست صدور سند رسمی المثنی را ارائه دهد. این کار شامل مراحل مختلفی است، اما در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌شود.