8 مرحله صدور پروانه ساختمان | کاربرد + مدت اعتبار

مالکان یا پیمانکاران هر پروژه ساختمانی نیازمند یک مجوز قانونی به نام پروانه ساختمان هستند. این پروانه ساختمان یا جواز ساخت و ساز، توسط شهرداری منطقه مربوطه به ملک مورد نظر صادر می‌شود. این مجوز قانونی به مالکان یا پیمانکاران اجازه می‌دهد که با رعایت مقررات و استانداردهای ساخت و ساز، عملیات ساخت و ساز را آغاز و ادامه دهند. با دریافت پروانه ساخت، تأیید می‌شود که پروژه ساختمانی مورد نظر با مقررات فنی، ایمنی و سلامت سازگار است. در نتیجه، مالکان یا پیمانکاران با اخذ این پروانه ساختمان، به طور قانونی و با اطمینان می‌توانند به فعالیت‌های ساختمانی در ملک مورد نظر خود بپردازند.

الزام تهیه ی پروانه ی ساخت

در پروژه‌های ساخت و ساز، برای آغاز و ادامه کار، پروانه ساختمان یک مجوز قانونی حیاتی است که توسط شهرداری منطقه مربوطه صادر می‌شود. زمان صدور پروانه ساختمان و نوع آن، بستگی به محل پروژه دارد. در شهرهای شمالی و مناطق روستایی نیز نیاز به پروانه ساختمان وجود دارد، اما روال صدور آن ممکن است با مناطق شهری کمی متفاوت باشد.
برای ساخت ویلا در مناطق روستایی شمال کشور، ابتدا باید درخواست مکتوب مالک به دهیاری ارائه شود. سپس بازدید دهیار و شورا از ملک انجام می‌شود و در صورت داشتن شرایط لازم و رعایت مقررات قانونی، تاییدیه جهت اخذ جواز صادر می‌شود. مهندس ناظر نیز پس از بازدید، تاییدیه‌های لازم را ابلاغ کرده و درخواست صدور پروانه ساختمانی صورت می‌گیرد. برای صدور مجوز ساخت و ساز، استعلام بنیاد مسکن نیز ضروری است.

تفاوت پروانه ساخت با مجوز ساخت

پروانه ساخت و مجوز ساخت دو مفهوم استفاده شده در پروژه‌های ساختمانی هستند. این دو مفهوم در واقع معادل هم هستند و برای شروع و ادامه عملیات ساخت و ساز نیاز به یک مجوز قانونی دارند. فرآیند تهیه و اخذ پروانه ساخت، که مجوز ساخت را نیز شامل می‌شود، با صدور دستور نقشه آغاز می‌شود و اقدامات اداری لازم برای دریافت پروانه انجام می‌شود. در نهایت، این فرآیند به صدور پروانه منجر می‌شود.

ضرورت تهیه پروانه ساختمان

1. تغییرات در نقشه پروژه‌های ساخت و ساز:

هرگونه تغییری که در نقشه پروژه‌های ساخت و ساز ایجاد می‌شود، نیازمند بروزرسانی و تصویب مجدد از سوی شهرداری و صدور مجوز ساختمان است.

2. تعویض مهندسین در اجرای پروژه‌های ساخت و ساز:

در صورت تعویض مهندسین مسئول اجرای پروژه‌های ساخت و ساز، نیاز به به‌روزرسانی پروانه ساختمان و تصویب جدید از سوی مراجع ذی‌صلاح وجود دارد.

3. تخریب و نوسازی ساختمان:

هرگونه تخریب و نوسازی که در ساختمان ایجاد می‌شود، نیازمند صدور پروانه ساختمان برای فعالیت‌های مربوطه است.

4. تغییر و تبدیل در پروژه‌های ساخت و ساز:

هرگونه تغییرات و تبدیلاتی که در پروژه‌های ساخت و ساز انجام می‌شود و تأثیری بر مواردی مانند استفاده از زمین، ساختار، استانداردها و غیره دارد، نیازمند تصویب و صدور مجوز ساختمان است.

5. پروانه ساختمانی برای اراضی بایر یا باغ‌ها:

در صورتی که بر روی اراضی بایر یا باغ‌ها قصد ساخت و ساز داشته باشید، نیازمند صدور پروانه ساختمانی از شهرداری مربوطه می‌باشید.

6. اضافه اشکوب:

در صورتی که قصد اضافه کردن اشکوبی‌ها (مثلاً بالکن یا تراس) به ساختمان را داشته باشید، نیازمند تصویب و صدور پروانه ساختمان جدید است.

مرحله صدور پروانه ساختمان

شهرداری هر منطقه در راستای نظارت و صدور پروانه ساختمان، اطلاعاتی مانند مساحت زمین، مکان ساختمان، نوع کاربری (تجاری یا مسکونی)، طبقات ساختمان، مهندس ناظر پروژه، محاسبات و تاسیسات مورد استفاده، نوع مالکیت ساختمان، تعیین هویت مالکیت، تمدید عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، کروکی و ابعاد زمین مربوطه، گواهی‌های عدم خلاف و پایان کار ساختمان، و عدم وجود خلافی‌ها، را در دفترچه‌های شناسنامه جمع‌آوری و به مالک یا پیمانکار پروژه ساختمانی ارائه می‌دهد. این اطلاعات لازم است تا مجوزهای لازم برای آغاز کار در پروژه‌های ساخت و ساز به درستی اخذ شود.

مرحله اول : تشکیل پرونده در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک

برای کسب مجوز ساختمان، اولین مرحله ارائه مدارک به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک مرتبط با محل پروژه است. مدارکی که باید توسط مالک یا وکیل وی ارائه شود شامل:
– ارائه اصل و کپی سند مالکیت ملک مربوطه
– ارائه اصل و کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک
– ارائه برگه تسویه حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال پیشین
این مدارک ضروری هستند تا پرونده برای صدور پروانه ساختمان تشکیل شود.

مرحله دوم : دستور صدور بازدید از ملک از طرف شهرداری

پس از تشکیل پرونده و ارائه اطلاعات توسط مالک پروژه ساخت و ساز، مسئولین شهرداری مسئول شهرسازی را به محل مورد نظر اعزام می‌کنند. این مسئول شهرسازی اطلاعاتی مانند ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای ساختمان و ساختمان‌های مجاور را جمع‌آوری می‌کند. این اطلاعات مشخصات بنا و ملک مورد نظر را تعیین کرده و در صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری نقش مهمی دارند.

مرحله سوم: تحقیق و بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ملک

قوانین ساخت و ساز در شهرهای مختلف به وسیله طرح‌های تفصیلی مشخص شده‌اند. پس از تشکیل پرونده در شهرداری و بازدید مسئول شهرسازی از ملک، مرحله بعدی شامل بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ملک است. کاربری ملک توسط کارشناس طرح تفصیلی در طرح تفصیلی شهر مشخص می‌شود.
در صورتی که مشخص شود ملک در یکی از طرح‌های شهرداری قرار دارد، نیاز به تحقیق و بررسی بیشتر برای اطمینان از عدم تداخل ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه وجود دارد. در صورت تداخل، اصلاحات لازم برای ساختمان صورت می‌گیرد.

مرحله چهارم: صدور دستور تهیه نقشه توسط مالک پروژه ساخت و ساز

مرحله بعدی پس از مشخص شدن کاربری ملک و اصلاحات مورد نیاز، صدور دستور تهیه نقشه است که توسط کارشناس شهرداری صادر می‌شود. مالک موظف است نقشه ملک مورد نظر را به مهندس معمار ارائه کند تا برای تکمیل پرونده و صدور پروانه ساختمان استفاده شود. دستور نقشه شامل اطلاعات زیر است:

1. ابعاد ملک:

این شامل ابعاد باقی مانده از ملک است که توسط شهرداری اصلاح شده است.

2. مساحت زمین:

مساحت زمین مربوطه پس از اصلاحاتی که توسط شهرداری انجام شده است تعیین می‌شود.

3. تعداد طبقات و سطح اشغال شده:

در دستور نقشه به طور کامل تعداد طبقات و سطح اشغال شده در هر طبقه ذکر می‌شود. این مشخصات براساس متراژ سند و عرض گذر تعیین می‌شود.
این اطلاعات جهت تهیه نقشه و تکمیل پرونده استفاده می‌شود.

مرحله پنجم: طراحی نقشه معماری برای ملک

مرحله بعدی پس از صدور دستور تهیه نقشه، طراحی نقشه معماری است که باید به‌طور کامل با قوانین شهرداری سازگار باشد. این مرحله بسیار مهم است زیرا نقشه قطعی ملک را شامل می‌شود و برای طراحی ساختمان و مشخص شدن جزئیاتی مانند تعداد پارکینگ، متراژ واحدهای مسکونی یا تجاری، و کیفیت فضاهای طراحی شده، تعیین‌کننده است.
پس از طراحی نقشه معماری، برای اخذ تایید نقشه، باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهرداری مراجعه کرد. در صورتی که پس از بررسی نقشه طراحی شده نیاز به اصلاحاتی باشد، باید به دفتر مهندسی مراجعه کرده و پس از اصلاح نقشه، جهت تایید نهایی به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده شود.

مرحله ششم: تعیین پرداخت عوارض شهرداری

پس از اخذ تاییدیه نقشه معماری، مرحله بعدی در صدور پروانه ساختمان تعیین عوارض نوسازی و عوارض شهرداری ملک مورد نظر است. این تعیین عوارض با در نظر گرفتن متراژ هر طبقه از ساختمان و نوع کاربری ساختمان انجام می‌شود. این عوارض شامل هزینه‌هایی است که مالک یا سازنده ساختمان باید به شهرداری پرداخت کند.
در این مرحله، واحد صدور پروانه ساختمان محاسبات لازم را بر اساس متراژهای مختلف طبقات ساختمان و نوع کاربری آن انجام می‌دهد و میزان عوارض نوسازی و عوارض شهرداری را مشخص می‌کند. این مرحله نیز جزء مهم و حیاتی در فرآیند صدور پروانه ساختمان می‌باشد.

مرحله هفتم: تهیه مدارک پیش نویس توسط مالک

پس از تعیین و پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری، مالک پروژه ساخت و ساز باید پیش‌نویس را تهیه کرده و به دفاتر خدمات شهرداری ارائه دهد. همچنین، مالک باید فرم تعیین ناظر را پر کند و آن را ارائه دهد. پس از تکمیل فرم تعیین ناظر، دفاتر خدمات شهرداری ناظر را معرفی می‌کنند و قرارداد قانونی بین مالک و ناظر منعقد می‌شود.

مدارک پیش‌نویس زیر توسط مالک به شهرداری یا دفاتر خدمات الکتریکی ارائه می‌شود:

– برگه سبز مهر شده در رشته‌های معماری، برق و مکانیک، سازه و برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد بین ناظر و مالک پروژه مربوطه.
– برگ تعهد مبنی بر رعایت اصلاحیه بنا و تاییدیه بنای مربوطه.
– فایل‌های مربوط به نقشه سازه و برق و نقشه مکانیک.
– چک لیست‌های مربوط به مباحث 19 و 16 بارگذاری و زلزله.
– برگه مربوط به تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک ملک مورد نظر.

این مراحل و مدارک اساسی برای ارائه پیش‌نویس و تعیین ناظر در صدور پروانه ساختمان است.

مرحله هشتم: چاپ پروانه صدور ساختمان

پس از تایید نقشه‌های چهار رشته و اتمام پروسه‌های مربوط به دفاتر خدمات شهرداری و طرح تفصیلی، تاییدیه‌ها توسط رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری، و شهردار به صورت سیستمی ثبت می‌شوند و پروانه ساختمان مربوطه صادر می‌شود.

مدت اعتبار پروانه ساختمان

مدت زمان اعتبار پروانه ساختمان برابر با 2 سال است. در این مدت، مالکین یا پیمانکاران موظف به ساخت و ساز ملک مربوطه بر اساس متراژ و طبقات مشخص شده و به آنها اعلام شده، می‌باشند. در غیر این صورت، آنها مشمول پرداخت عوارض تعویق ساخت و ساز خواهند بود. مهلت کلی برای ساخت یک ساختمان حدود 4 سال است، اما این مدت زمان بسته به متراژ و طبقات ساختمان متغیر است. توجه داشته باشید که پس از اتمام اعتبار پروانه، تمدید آن امکان‌پذیر نمی‌باشد.