مبایعه نامه چیست؟ | اجزای مفاد مبایعه نامه + نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
فهرست عناوین
بازار خرید ملک و مسکن، یکی از مهم‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری است که تعداد زیادی از افراد در آن فعال هستند. در این بازار، افراد می‌توانند ملک‌ها و زمین‌ها را خریداری و فروش کنند. این بازار دارای شرایط و قوانین مربوط به خود است که برای خریداران و فروشندگان حائز اهمیت می‌باشند.مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید و فروش، یکی از اصطلاحاتی است که مرتبط با خرید و فروش ملک و زمین است و به معامله‌نامه‌ای گفته می‌شود که در آن شرایط و مقررات مربوط به خریداری یا فروش ملک یا زمین تعیین می‌شود.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه‌نامه یک توافق معاملاتی بین فروشنده و خریدار است که به منظور فروش یک ملک یا کالا منعقد می‌شود. این توافق که به‌عنوان قراردادی معروف است، شامل جزئیات و شرایط مربوط به فروش، قیمت، شرایط پرداخت و سایر مقررات معامله است. بدین ترتیب، هنگامی که فروشنده کالا یا ملک را به خریدار تحویل می‌دهد و از او مبلغ معینی دریافت می‌کند، این توافق به‌عنوان مبایعه‌نامه انعقاد می‌یابد.واقعیت این است که مبایعه‌نامه نوعی قرارداد است که می‌تواند به هر نوع ملک یا کالایی اشاره کند و نه فقط به ملک محدود می‌شود. بنابراین، اگر شما کالا یا ملک دیگری را خریداری یا فروش می‌کنید، همچنان می‌توانید مبایعه‌نامه را برای آن تنظیم کنید.می‌توان تفاوت‌های اساسی میان قولنامه و مبایعه‌نامه را مورد بررسی قرار داد. قولنامه نیز نوعی قرارداد است، اما تفاوت‌های مهمی با مبایعه‌نامه دارد. به‌طور کلی، قولنامه یک تعهد یا تعهدهای متقابل بین دو طرف را بیان می‌کند و نشان‌دهنده اراده‌ی صرف در آینده برای انجام یک اقدام است. در حالی‌که مبایعه‌نامه به معنی انجام عملیات فروش و خرید است و تفاوت‌های قانونی و محتوایی دیگری با قولنامه دارد.
فرق مبایعه نامه و قولنامه
به طور ساده، قولنامه یک تعهد رسمی است که هنگامی که فروشنده و خریدار توافقی برای خرید و فروش یک کالا یا ملک دارند، بین آنها امضاء می‌شود. در این توافق، شرایط و جزئیات مربوط به معامله مشخص می‌شود و نشان‌دهنده اراده‌ی طرف‌ها برای انجام معامله است.پس از امضاء قولنامه و جمع‌آوری مدارک لازم، مبایعه نامه تنظیم می‌شود. مبایعه نامه اسنادی است که در آن شرایط کلی و جزئیات دقیق تر معامله، از جمله قیمت، شرایط پرداخت، تحویل کالا یا ملک و سایر مقررات نهایی مشخص می‌شوند. این مبایعه نامه به عنوان نتیجه‌ی قولنامه برای انجام معامله استفاده می‌شود و به دلیل شامل شدن جزئیات دقیق‌تر، از نظر حقوقی و قانونی، قابلیت استناد بیشتری دارد.
بیشتر بخوانید: نکاتی که باید در خرید ویلا قولنامه‌ای بدانید
اجزای مفاد مبایعه نامه
اجزای مهمی که در یک مبایعه‌نامه باید به آنها پرداخته شود به شرح زیر است:
- جزئیات معامله: شرایط کلی و جزئیات دقیق معامله، از جمله نوع کالا یا ملک، تعداد و ویژگی‌ها، محل و شرایط تحویل و سایر موارد مشخص می‌شود.
- مشخصات فروشنده و خریدار: شامل نام، آدرس، شماره تماس و مشخصات شناسنامه‌ای یا کد ملی طرفین معامله می‌شود.
- موضوع معامله: توضیح کامل و دقیق در مورد ملک یا کالایی که در حال خرید یا فروش است، ارائه می‌شود.
- شرایط انتقال مدارک: شامل جزئیات مربوط به انتقال مدارک مالکیت کالا یا ملک به خریدار می‌شود.
- قیمت معامله: مبلغ توافق‌شده برای خرید یا فروش کالا یا ملک در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود.
- شرایط تسلیم و تحویل: شامل تاریخ و شرایط مربوط به تحویل کالا یا ملک به خریدار، و همچنین تسلیم مبالغ معامله به فروشنده می‌شود.
- شرایط و آثار قرارداد: تبصره‌ها و شرایطی که در صورت عدم اجرای موارد توافق‌شده برای هر طرف، عواقب آن مشخص می‌شود.
- شروط ضمن عقد قرارداد: این بخش شامل شرایطی است که طرفین تعهد می‌شوند در طول انجام معامله به آن پایبند باشند.
- تعهدات طرفین: تعهدات مالی و غیرمالی که هر طرف نسبت به انجام آنها متعهد می‌شود، در مبایعه‌نامه آمده است.
- خسارات ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین: مقرراتی که مرتبط با جریمه یا خساراتی است که در صورت نقض شرایط معامله توسط هر طرف اعمال می‌شود.
- امضاء طرفین و شاهد آنها: امضاء فروشنده و خریدار، همچنین امضاء شاهدان حاضر در زمان انجام معامله.
- امضاء مسئول معاملاتی یا مشاور املاک: امضاء مسئول معاملات یا مشاور املاک که نقش داوری و مشاوره در معامله دارند.
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
پس از تصمیم به خرید زمین در شمال یا ملک و رسیدن به توافق با فروشنده، نکات مهمی که باید در نظر داشته باشید عبارتند از:
- تنظیم یک مبایعه نامه قانونی: هرچند ممکن است با افراد نزدیک خانوادگی خود معامله داشته باشید، اما باید حتماً یک مبایعه نامه قانونی و محکم تنظیم کنید. این مبایعه نامه باید تمام تعهدات طرفین را بر اساس قوانین کشوری ثبت کند و تمام جزئیات معامله را شامل نحوه پرداخت و زمان انتقال مالکیت در آن ذکر کند. بهتر است با مشاور املاک معتبر همکاری کنید تا اطمینان حاصل کنید خرید و فروش به صورت قانونی انجام می‌شود.
- تأیید هویت فروشنده و ملک: اطمینان حاصل کنید که ملک واقعی و مربوط به فروشنده است. از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور استفاده کنید یا تحقیقات محلی را انجام دهید تا اطمینان حاصل کنید ملک موجود است و به همان شخصی که ادعا می‌کند متعلق است.
- شرایط پرداخت: نحوه و شرایط پرداخت ممکن است در هر قراردادی متفاوت باشد. به عنوان مثال، اگر پرداخت به صورت اقساطی یا در چند نوبت انجام می‌شود، باید این جزئیات را کامل در قولنامه ذکر کنید. همچنین تعیین کنید که سند مالکیت چه زمانی به خریدار منتقل می‌شود. تمام این موارد باید به‌دقت در مبایعه نامه ذکر شوند. مشاور املاک معتبر می‌تواند شما را در این زمینه راهنمایی کند و مشاوره‌های لازم را ارائه دهد.
- حضور شاهد: حتماً برای تنظیم مبایعه نامه، حداقل یک یا دو نفر شاهد قابل اطمینان داشته باشید که در زمان امضاء مبایعه نامه حاضر باشند. شاهدان می‌توانند کمک کنند تا تمامی مراحل را به‌دقت و بدون مشکل پیگیری کنید.
بیشتر بخوانید: 10 نکته تنظیم سند ملکی
فسخ مبایعه نامه
با انجام دقت لازم و تنظیم یک مبایعه نامه صحیح، ممکن است باز هم مواقعی پیش آید که نیاز به فسخ مبایعه نامه وجود داشته باشد. برخی از مواردی که می‌تواند منجر به فسخ مبایعه نامه شود، به شرح زیر است:
- نقض قواعد تشریفاتی و اجباری: اگر در انعقاد مبایعه نامه اجباری اتفاق بیافتد یا قواعد تشریفاتی را رعایت نکنید، امکان فسخ مبایعه نامه وجود دارد.
- موضوع مورد معامله: اگر موضوع معامله بدون جهت، غیر مشروع یا غیراخلاقی باشد، ممکن است به دلیل ابطال موضوع، مبایعه نامه فسخ شود.
- عدم اهلیت یا حجر: اگر یکی از طرفین اهلیت قانونی برای انعقاد معامله را نداشته باشد یا تحت حجر قرار داشته باشد، مبایعه نامه ممکن است فسخ شود.
- عدم وجود موضوع معامله: اگر موضوع معامله در واقع وجود نداشته باشد، مانند ادعای فروش زمینی که در واقع به فروش نرسیده است، مبایعه نامه می‌تواند فسخ شود.
- تعهد بدون جهت و غیر مشروع: اگر تعهدات طرفین بدون جهت یا غیر مشروع باشد، مبایعه نامه ممکن است فسخ شود.
از طرفی، با بررسی مراجعه قضایی و تحقیقات موردی، می‌توان مبایعه نامه را به‌راحتی فسخ کرد. همچنین، فرد زیان‌دیده امکان دریافت وجه یا امتیازی نیز دارد.
